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node-纠结出资房产仍是股票?收租股和reits就很不错

海外新闻 时间: 浏览:339 次

作者:人弃我取淘金者

来历:雪球

​​不管是在生活中仍是雪球里,一个抢手的论题是,终究是买房靠谱仍是出资股市靠谱?买房好像曩昔大都人都挣钱了,但现在房价好像太高了,并且人口净流入区域的住所都是限贷限购限售,炒房年代现已曩昔了。出资股票好像比较影响,其时许多股票也不贵,但好像雷多,简略被收割,估量绝大大都人是不敢把大部分产业放在股票里的。但咱们有没有想过,把两者结合起来,在股票商场上买入房产呢?更重要的是,有许多股票持有了优质地段的房产,但股价(市值)只要持有房产的2-5折,也便是说等于不限贷不限购低门槛打2-5折买入房子然后收租,有爱好么?

不过先声明,收租股的股性比较闷,我前段时刻做过研讨,一些收租股动摇性只强于大盘银行股、高速公路、公共事业股。假如您想要的是短期内股价大涨,接连涨停板收割韭菜等,那就不耽搁您的时刻持续看下去了,收租股大概率无法满意您的期望。但假如是和我相同,把买收租股看成是买房产的代替,买股票便是买企业(财物),寻求的是以年为单位的长时刻安稳报答的出资者,可以持续看下去。本文以问答方式具体说说收租股,尤其是港股收租股:

Q:收租股有啥长处?干嘛要出资收租股?

A:收租股的优点为:1)估值廉价;2)商业形式简略易懂,危险低;3)不限贷不限购不限售,资金门槛低,挑选多node-纠结出资房产仍是股票?收租股和reits就很不错种多样,比在房地产商场出资房产有优势;4)收租股有新物业完工收租后,公司价值可以得到很大的提高,带动股价上涨;5)使用收租股动摇低的特色,股灾时斗胆换成高弹性股,等股灾曩昔后换回来,赚取更高的报答。6)假如一旦公司乐意套现财物并分红,股价就会大涨。下面具体说下:

1)估值廉价,以我自己出资的港股商场为例,许多小型烟蒂收租股的估值都在0.2-0.4PB之间,中小型reits的0.5-0.7PB(收租股和reits的差异下面会具体介绍)。而收租股的龙头,长实、新鸿基、九龙仓等都不到0.7PB,reits的龙头目展1PB左右。港股商场上市公司的会计准则依据保存准则,尽管收租财物大多以公正值(大陆叫公允价值)记账,但一般低于实在市价不少,加上收租股许多都有未开发完结的项目(许多以本钱计价,大大低于实在价值),酒店财物(本钱计价)等,所以0.4PB意味着你用低于4折不少的价格买到了房地产商场上不打折卖的房产、土地、酒店等,这个比自己出资房子廉价许多。

收租股在A股、B股也有不少品种,但我愈加引荐港股的收租股。原因是港股收租股估值更低些,并且更重要的是,港股收租股的出资物业大多以公正值(大陆叫公允价值)记账,尽管公正值大大都状况下仍是低于房产的实在价格,但比较可以让出资者比较客观公正的了解这个公司出资物业的实在价值。而A、B股收租股估值尽管也有廉价的,但仍是比港股贵些,且分红也低不少。别的便是A、B股的收租股大大都出资物业是以本钱入账的,这个尽管让财报更保存,但造成了出资者无法实在客观的了解企业物业的财物价值(搞不懂财报无法让出资者取得最实在的信息,意图是什么)。不通明的东西本应该打更多扣头才对。因而我引荐的收租股次序是港股>B股>A股(价值出资观念)。当然假如不能或不乐意出资港股的朋友,A、B股也有许多价格远低于价值的品种,比方A股的我国国贸、北辰实业,B股的金桥B、外高B等。咱们可以去相应的谈论区研讨。

2)商业形式简略易懂,危险低。假如片面的拿收租股和其他职业比ROE,则疏忽了收租股的优势。房产收租的形式具有看的见摸得着,商业形式简略安稳的优势(大妈都搞懂买房租借的形式)。不动产大股东或管理层搬不走挪不动,不或许像扇贝相同游走,像酒相同蒸发掉,像康美的现金相同消失,想生猪相同没饲料被饿死。在可见的未来也不或许像胶卷、VCD、BB机相同被另一种东西彻底代替,也不像人寿健康稳妥的内含价值相同大大都人算不出搞不懂。简略一句话,为何自己买房收租,报答率只要2%乃至更低,为啥还有那么多人买房而不去买高ROE的股票,莫非一点合理性都没有么?你尽管可以说上市公司可以看财报,但绝大大都人没那么专业,股票关于他们来说便是赌博猜巨细的游戏。遍及感知是大妈买房至少能保值,但进股市便是韭菜被收割。房子自带抗通胀功用,股票因为大都股票动摇较大且大大都人以短线为主,所以咱们感知上没有抗通胀功用。房地产自身的周期比股票长,且国家活跃调控维稳,所以关于稳健出资者来说房地产感觉比股票牢靠。所以房子估值就应该比股票高。同理,财物是房产的收租股的ROE就应该比财物不安稳股、周期股、商业形式杂乱的股票低些,才干反响其安全、安稳、周期动摇小的优势。

3)收租股比自己出资房产有优势。在股市里不仅仅可以买房产,还可以买到比一般老百姓可以在房产商场上多得多品种的房产。个人出资者(或是自住客)买房子,挑选很少也很简略,一般是住所,首要是纠结地段、户型、学位、价格等,买房(住所)好像是我国的全民运动,常识门槛很低,所所以大妈的独爱。略微专业些的出资者,还会考虑商住、公寓、法拍房、军产房、小产权房、商铺、小写字楼。但因为个人出资者的资金实力和运营管理才能的约束,很少可以买入商场、写字楼、厂房、大库房收租运营的。而股市里,不仅仅是住所,商场、写字楼、厂房、大库房、停车场或车位对应的收租品种包罗万象,并且资金门槛低,几百元或几千元就可以出资了。

当然咱们会问,干嘛要那么多品种,买住所不就可以了么?先遍及个常识,现在在大陆或香港,住所因为常识、资金门槛低,是一切房产中最抢手的,因而租金报答率是最低的(这便是价值出资者所说的,人多的当地不去),京沪深厦等当地,均匀租金报答或许是1.5%左右,广州和抢手二线城市均匀2-3%,香港和大陆的三四线城市有些可以到3%乃至更高。并且请留心,租金报答率没有考虑空置期、装饰本钱及磨损、中介税费、房东出的供暖费(北方区域)等,所以实践的房东实在收益其实会更低。这也是为啥,出资买房首要考虑的是房价上涨然后卖给下家赚差价(也便是相似于股市割韭菜玩法),但因为“房住不炒”,且人口净流入区域的住所都是限贷限购限售,想买入然后短期内大涨卖掉估量比较难了。租金报答率那么低,赚差价又很难,所以我个人的观念是住所并不是出资的好挑选。而写字楼、商场等商业物业的租金报答率比住所高多了,写字楼遍及的行情是3%或更高,商场十分检测运营才能,运营的不好会赔本,运营的好,租金报答率到7%都不是不或许的。当然,出资过商铺的人都知道,好的商铺很难买到,人家不卖给你,要卖也是高价卖。厂房、工业园区等因为专业、资金门槛更高且拿地廉价,租金报答率其实有或许做到更高。这些一般散户在房地产商场很难接触到的品种,在股市里都可以轻松打折买到,这也是在股市里买房相对在房产商场上买住所的一个大优势。

4)收租股有新物业完工收租后,公司价值可以得到很大的提高,带动股价上涨。收租股陈述一般会发表最新物业的建造和租借状况,现在网络兴旺,咱们也可以重视公司作业号同步了解状况。比方,英皇世界的北京长安街大楼完工前后、金向阳集团的金向阳二期商场完工前后,香港建造的白玉兰广场和上海星荟完工前后,股价就大涨了一番。长线出资者提早一年或大半年买入并耐性等候(其实也不需求多耐性,半年一年对楼市很短的,只要以买房收租的心态持有,时刻过的很快的),一般都能有不错的报答。

5)使用收租股动摇低的特色,股灾时斗胆换成高弹性股,等股灾曩昔后换回来,赚取更高的报答。这个不十分契合价值出资,但依据我的实践经历却有实用价值。咱们都知道股市里会买的是学生,会卖的是教师,而会空仓的是祖师爷(股灾中能有钱底部抄底不要太爽)。股市引诱太多时机太多,价值出资者总能找到轻视股票(尤其是港股)并长时刻持有。但熊市就像下雨天相同频频,无法做到彻底逃避,一旦熊市来了,自己持股跌的少些总是功德(不要说越跌越买,个人出资者资金总是有限的),而收租股尽管牛市涨的慢,但熊市也跌的少啊。这时分,假如你是纯价投,持续持股就行了。假如自以为离底部不远了,可以把收租股换成一些过度跌落但自以为比较有把握未来可以大幅反弹的高弹性股票博更高收益。当然,这个比较赌,想这么操作的要先考虑自己是否真能看得准,换成的股票会不会抄底抄在了半山腰是咱们要考虑的,出资需谨慎。

6)公司套现财物并分红导致股价大涨。有爱好可以了解下SOHO我国、爪哇控股、廖创兴企业、安全货仓等股票卖财物并大额分红前后的股价表现。道理很简略,净财物在股票商场打很大扣头,而假如分红到你手上就不必打折了,消除财物折让当然要大涨,当然,关于收租股的小股东而言,这个算是中奖了,不能盼望每个公司都这么做。

Q:收租股有啥缺陷?

A:1)和其他股比,股性动摇小,比较闷,但动摇又比在房产商场买房大些(终究仍是有股票特色,尽管财物是房子);2)和许多职业比,生长性较弱;3)部分以商场、商铺为主的收租股受电商冲击严峻;4)香港本地商业地产股,受陆港联系影响较大;5)赢利的重要来历之一,公正值收益不受出资者认可(下文会具体介绍);6)中小型收租股流转性很差,有些股一天没几单成交也是正常的(当然,这个不光是收租股的问题,港股中小型股流转性都差)。

Q:收租股为啥这么廉价?短期内会大涨么?假如不涨买它又有啥含义?

A:刚刚重复说了,收租股,尤其是港股收租股比自己去地产商场买房廉价多了。为啥会这样呢?我之前也重复考虑这个问题。我觉得受众是最要害的要素,去房地产商场买房根本是中港两地公民的全民运动了,但大大都人或许底子不知道,也想都没想过在股票商场里买收租股收租吧?相同的底层财物但承受度和抢手程度差的太远了。而收租股因为动摇小生长差,在股票商场也不受待见,信任大都股民仍是为了短期高收益而来的。收租股的吸引力有些相似于在赌场、赛马场里,国债或银行理财对赌民的吸引力。有这种为难,加上港股商场遍及轻视(我研讨过的职业没有不轻视的),收租股在港股商场上轻视也不奇怪了。A、B股除了上述问题外,还存在一个本钱法记账的问题,人为轻视公司价值,大大下降了收租股的吸引力(下文会具体说)。

我刚刚开始出资收租股也总梦想股价可以回到1PB以上,但现在渐渐悲痛的意识到,因为上述问题会长时刻存在,所以收租股或许会一向轻视,当然熊市轻视更多,牛市削减轻视程度。相似于银行稳妥股长时刻轻视相同。当然了,我期望我是错的,股价可以快速回归,仅仅期望越大绝望也或许越大。

那么问题来了,已然或许一向轻视下去,投收租股含义是什么?我是觉得:1)尽管股价打折,收的租金是不打折的,假如一个写字楼租金报答率是4%,扣除税费是3%税后报答,假如股价是净财物的三折,那么我的实践税费后的租金报答10%了,大大高于自己买房的租金报答,加上房产长线看增值的优势,不管是租金收益分红给股东了,仍是留存公司持续再出资,关于长线出资来说,都是可以提高公司价值然后推进股价上涨的。2)假如公司卖财物并大额分红这个彩票实现了呢?那小股东就爽了,这个有最好,没有也不值得绝望,谁要股价现已够廉价了呢。

Q:买房可以上杠杆,收租股可以借款买么?

A:一般收租股的上市公司自身多多少少都有杠杆的。当然,假如觉得还不行,还想上杠杆,A股可以融资买,但融资利率较高。港股用许多券商都供给杠杆,比方雪盈就可以用杠杆,利率不比房贷高。但值得留心的是,收租股动摇比房产高些(尽管在股票里算低的),所以要用杠杆要留心些,最好是低杠杆或是不必杠杆。终究现在买房,非首套的话也未必可以贷到太多。

Q:收租股和REITS有啥不同?都有啥特色?

A:在股市里可以买的房产类股票,首要分红:

1、房地产开发商,比方万科恒大碧桂园保利等。这些都是快周转的拿地盖房出售形式,和个人买房持有收租形式不同,不能类比,本文不做谈论。

2、酒店、园区开发、旅游景点等重财物运营类股票。这些和收租股很相似,但专业门槛更高些,危险也更大,本文不做谈论。

3、收租股,本文谈论的要点。便是指主业是持有房产(住所、公寓、写字楼、商场、停车场、厂房)收租的公司,和个人买房收租形式比较挨近。

4、reits(Real Estate Investment Trusts, 中文叫房地产信托出资基金),持有房产(住所、公寓、写字楼、商场、停车场、厂房)收租的出资基金。和收租股的差异在于,有必要强制对租金净收益的绝大部分(如90%)分红,只允许出资规则的地产项目类别,生意房地产受到约束,负债率有最高上限等。

reits和收租股比,或许分红更高,且条款约束了基金管理者的行为,最大极限的削减了大股东或管理层的道德危险。假如出资者只想做买房代替安心收租,怕被大股东出千或债款高导致的危机,也不想出资于房地产收租之外的事务,reits是更好的挑选。而收租股因为没有上述的种种约束,估值一般比reits更低,现在港股商场上的收租股,许多小型烟蒂收租股的估值都在0.2-0.4PB之间,比较大都reits的0.5-0.7PB仍是低了不少。即使是收租股的龙头,长实、新鸿基、九龙仓(都不到0.7PB)等和reits的龙头目展(1PB左右),也是更廉价的。别的,收租股运营的灵敏度更高,除了收租,还可以进行地产开发等其他事务,优先收租股久远来看生长性是超越reits的。所以关于寻求廉价、性价比高的出资者(包含我自己在内),或许收租股是更好的挑选。

Q:收租股的赢利来历是什么?财物怎样核算?

A:财物的核算办法是出资收租股最重要的常识之一,出资物业的记账办法有本钱法和公正值(公允价值)法两种。前者是依照物业建成的本钱来算的,不光不能增值,每年还要折旧。后者是依据商场最新的房产报价,经过第三方独立评价组织用比较法或现金流折现率法,依据保存准则算出来的。举比方,一个写字楼十年前的建本钱钱是1万(每平米,下同。本钱包含土地本钱、修建本钱、财政本钱等),而其时商场价是1.5万,现在最新的商场报价是4万。那么假如按本钱法入账,现在财物价值为1万减去每年的折node-纠结出资房产仍是股票?收租股和reits就很不错旧,或许只能按0.8万元入账(具体数字要依据折旧率来定)。假如按公允价值核算,那么或许依据最新的商场行情再恰当保存些,按3-3.8万元入账。当然,以上是房价上涨的状况,假如现在房价跌落到了5千,那么这两种办法都要依据保存准则计提丢失,让入账估值不超越5千。

A、B股大都收租股都是按本钱记账的,少量股票(如金融街)按公正值入账,或是本钱入账,但会出具参阅用的公正值陈述(如陆家嘴);港股一般按公正值入账。所以在看收租股PB的时分,一定要记住了解财物的记账办法,A、B股许多收租股(如我国国贸)因为的本钱记账的原因,PB尽管看起来高但股价其实仍是严峻低于实在价值的。港股按公正值记账,所以PB一般远远小于1。可以看到,在房价上涨的大环境下(我国这些年的状况),本钱法远远没有反响房产的实在价值,而公正值法相对愈加合理,既反映了商场实在价格又恰当保存。A股收租股相对不太通明,公司财物终究值多少钱、公司终究轻视多少需求自己去剖析评价,没有官方规范,港股相对好许多,股价轻视的一望而知。这也是我更喜爱投港股收租股的原因之一。

记账办法的不同也影响到了收租事务的赢利来历。港股收租事务一般的赢利来历于租金收入(停车费、商场依据出售额拿固定百分比等也算在内)、物业管理收入和公正值提高(或下降,假如下降就要计入亏本。因为土地增值税的存在,公正值提高要计提相应的土地增值税,然后抵消部分重估赢利)。其间第一项就相当于自己买房租借的租金收入,第二项自己买房租借很难取得,但收租股一般有自己的物业公司可以取得;第三个便是咱们所说的房产增值了。但值得留心的是房产增值是不能带来现金流的,不安稳(谁能确保房价一向涨?),一起因为简略被公司操作来调理赢利,所以港股商场上以为公正值收益含金量远远不如租金和物业管理带来的赢利。所以港股商场上有个中心净赢利的概念,也便是除掉公正值收益后赢利的意思。假如一个收租股租金大幅提高,那么这个公司的股价必定会有较为正面的反映,假如是公正值收益大而租金提高不显着,那么港股商场反映会比较冷淡。当然,我个人以为公正值收益不该该被轻视的这么凶猛,终究阐明未来可以卖更高的钱啊。并且在现实生活中房子涨了,咱们仍是很快乐的。A、B股收租股假如是本钱法入账,那么就不光没有公正值收益这一项了,还要计提折旧丢失,所以A、B股赢利一般会更低。比较显着的便是北辰实业,在A、H股一起上市,因为记账办法不同,每年A股赢利都会比H股少一些。

Q:收租股都有哪些?这么多个个股,影响估值的要素有哪些?怎样选股?

A:港股和A股都能经过职业分类轻松找到收租股的列表。A股咱们都知道怎样找,股票软件都有,港股其实也是。

关于收租股来说,估值的中心要害当然是财物价值和租金收入了。如前文所述,因为A、B股大都用本钱入账,大大增加了研讨和选股本钱。而港股因为选用公正值记账,目标相对简略些,PB可以作为中心目标参阅,一般来说,PB越低表明股价相对公司价值折让的越凶猛,越轻视。值得留心的是土地储备十分重要,尤其是贱价的土地。土地不管一上到底在大陆仍是香港都是按本钱记账的,所以假如有公司手上有大把的N年前拿到的土地,那公司的价值就远不止净财物了。举例:两个港股公司的净财物相同,但X的财物大都是现已建成按公正值重估过的物业,Y公司则有许多的本钱记账的N年前拿到的土地,那么其实两者的实在价值会差许多,Y公司更值钱的多。

PE因为受公正值收益的影响(每个公司状况不同且公司操作空间较大,横向比照性较弱),动摇会比较大。公司的总租金收入除以总市值也是很重要的估值规范,但许多收租股多多少少有些地产开展事务,且许多公司有开发中的出资物业项目无法发生租金收入,即使是开发完结的,新建成物业受租借率、免租期、首租优惠、免停车费期等影响,租金必定会大大低于相同价值但现已老练的物业。所以假如单单看租金收入,那么快速开展、土地储备多、有许多新项意图公司必定很吃亏。所以PE和租金收入应该参阅,但参阅时需求留心他们的局限性。

收租股的首要出资物业品种对应了不同的远景。前文说了,收租物业可以是住所、公寓、写字楼、商场、停车场、厂房(工厦)、库房等。不同的物业对应的租金报答率、未来开展潜力都是不相同的。住所最简略安稳但租金报答率最低;商场租金报答率相对高,但运营才能高且或许受电商冲击,写字楼居于两者之间。已然买股票便是买财物,那么出资收租股之前需求做到心里有数自己终究买了哪些财物。

股息率、回购力度关于收租公司也是十分重要的。港股的股息率很重要,但关于收租股又分外重要。因为收租股一般生长性不如许多职业,那么买你意图便是为了取得分红报答了。港股最让人诟病的便是翻戏股不少,而高分红或回购的多可以有用下降该股翻戏的危险,提高估值。尤其是收租股一般PB都远小于1,在股票商场上只能依照打折的价格变现node-纠结出资房产仍是股票?收租股和reits就很不错,所以分红是小股东将净财物不打折变现成现金的时机。举个比方,一个每股净财物10元的收租股,股价3元(PB=0.3),假如不分红,那么小股东无法变现10元,只能打三折卖出变现。但假如分红1元,那么其间的1元就可以不打折变现。除权后,每股净财物还有9元,股价则是2元,那么要回到0.3PB的估值,那么股价则要涨到9*0.3=2.7元,而港股现实状况是高分红自身可以提高估值(因为下降道德危险,提高了股东决心),假定PB进一步提高至0.35,那么股价便是9*0.35=3.15,加回股东拿到1元的分红变成4.15。分红会导致股票从3元涨到了4.15,让小股东取得很高的报答。回购的原理也相似,公司花0.3元的现金买入1元的净财物,回购越多净财物提高越快,公司价值提高越大。且回购自身可以提高股价,尤其是在股灾的时分,回购的股票一般会比较抗跌,对小股东十分有利。所以港股商场上,分红率高或常常回购的公司会比分红低且不回购的公司估值高,出资者也要分外留心。

公司的负债率和借款利息率也会显着影响公司危险承受才能和竞争力。假如一个收租公司负债太高或借款利息率很高,那么公司的赢利会被借款利息腐蚀。更严峻的状况下会导致公司被逼贱卖财物或是承受资金方的不利条件,或是供股,或是削减分红。这些都是十分不利于小股东的。

公司股权结构也是我会重视的。一般来说,国企为首要股东的,公司对小股东出千的概率会小许多(管理层没动力损害小股东的利益帮国家挣钱),当然这时分问题又变成管理层在公司里吃拿卡要了。其次是有强力二股东的,因为二股东也没有变现公司财物的才能,所以他们必定也是倾向于多分红的,这样小股东就可以搭便车。最终是大股东持股份额很高,比方70%以上。港交所规则港股上市公司群众持股不能低于25%,所以75%是大股东的持股上限。持股超越70%意味着大股东根本没有镇压股价然后低吸更多股份的动力了(这个是港股出千最重要的动机),而相反,大股东是乐意多分红的,因为分的红大部分仍是他自己拿走,可以用于个人其他资金用处。

最终再汇总说说许多人重视的大股东道德危险,其实这几个都现已在上面几条里描绘了。一般来说,分红回购记载好、股权结构好的、历史上无不良记载的不出千的或许性更大。当然,假如仍是忧虑觉得心里不结壮,那就爽性买REITS吧,有法令保证小股东的分红、负债率和避免大股东出千,当然价值是财物折让起伏小些以及久远来看生长性更差些。

Q:收租股是大公司好仍是小公司好?

A:和其他职业相同,龙头大公司在公司知名度、赢利率、运营才能等都具有显着的优势,股票流转性好许多,有大行掩盖研讨起来便利许多,但估值比小公司高不少。港股商场许多小型烟蒂收租股的估值都在0.2-0.4PB之间,而收租股的龙头,长实、新鸿基、九龙仓等在0.6-0.7PB区间。REITS的龙头目展,PB更是在1邻近。

小公司除了廉价外,也有许多很有优势的公司,细心挖仍是很简略捡漏的。另一个优点是,新建成一个项目对小公司的影响比大公司大不少。所以,是忍耐些缺陷,在小公司里淘宝,寻求极致性价比公司,仍是省心省力便利流转买龙头公司,见仁见智了。我个人更倾向买更廉价的小公司。

Q:怎样了解收租股个股具体信息?

A:收租股归于专业常识要求相对较低的股票了,因为现在全民重视买房,所以应该没有人了解不了买房收租的形式。在公司官网上一般会有各个地产项意图介绍和图片(也便是表现了房地产看得见摸得着搬不走的优势),公司财政报表里会有愈加具体的介绍。最好还可以加各种相关群众号,时不时地重视这些项意图最新状况。关于商场类,还可以亲近重视群众点评、口碑等网站的网友谈论。关于住所、公寓、写字楼类,可以上房全国,新浪乐居等网站看看这些房产的商场价格和商场租金价格,自己估算下公司的实在价值。

当然,有时刻精力的话,还可以自己去实地看看,做个草根调研。做足了功课,就不会觉得收租股是屏幕上用于赌巨细的筹码,而是可以和所对应的房产联系起来,真实用房东的思路买股票了。

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